界面新闻记者 | 王婷婷
风头正盛的建发房产近期多个项目遭遇购房者维权，暴露出这家闽系国资房企大举扩张后的内控、管理问题。
今年初，建发国际行政总裁林伟国曾信誓旦旦喊出“今年新增2000亿货值的土地是没问题的”。如今2023年“余额”不足一月，建发离这一高调目标还有约504亿的货值，想要完成并不容易。建发国际是建发房产旗下的地产业务上市平台。
据中指研究院数据显示，今年前11月，建发房产全口径新增货值1496亿元，权益新增货值1331亿元，位居行业第四。
在刚刚结束的上海土拍中，曾经“出镜率”极高的建发这次并未缺席。在业内看来，能否拿到地块本就面临运气的考验，昔日扩张欲望强烈的建发则直接弃权，或许内部对投资政策也有调整。
与不少内地房企发展路径类似，建发在冲规模的同时也出现品质下降、品牌声誉下滑的问题。据界面新闻了解，近几个月以来，建发在上海、宁波、长沙、南宁等多个城市的项目均遭遇购房者维权。
在一名房企内部人士看来，建发拿地似乎并未认真算账，投资精准度有待提高，看起来是为了规模扩张而激进投资。拿错地就要接受相应的代价，如项目滞销、亏损等，甚至有拖累企业正常经营的风险。
最近，销售单价超过10万元/平方米的上海·苏河望将建发扩张“后遗症”推向公众视野，不仅项目在预看房时暴露出质量问题，还可能因项目开发成本过高而难以盈利。
房地产行业发展逻辑已变，告别了昔日的高增长时代，当前市场仍处于底部修复过程中，而建发的扩张步伐还在不断加快，想要在进一步巩固行业地位的同时又能疏解扩张“后遗症”，对建发来说将是一大考验。
“避雷建发”
“曾经有多信任，现在就有多怀疑。”
在一名建发业主看来，“现在的建发，已不是原来的建发；外地的建发，也不是福建的建发，是一言难尽的建发。”
钟琴曾经也是“建发粉”，她向界面新闻表示，现在建发不少楼盘配置都降低了，“贵点没关系，但品质还跟不上，真是搬石头砸自己的脚。”
李虎认为，以前建发主要是在福建大本营，项目不多可以慢慢做，也做得很好。这两年建发在全国扩张厉害，品控和管理有些跟不上。
阳洋是上海建发苏河望一名业主，她是在前不久的项目预看房时发现了多个问题。她告诉界面新闻，今年10月中旬，位于普陀区的苏河望项目开展了“预看房”活动，整个项目从小区外观到内部设置都存在问题，而且连“预看房”这个环节，在流程上都不符合规定。
上海苏河望项目质量问题。（受访者供图）
“比如看房时间未提前一周告知业主，未包含至少两个非工作日。另外，未进行分户验收，也不符合预看房规定。”阳洋表示。
苏河望项目是由建发、融创联合开发。不少业主在预看房后反馈，小区内建筑现存在多项质量问题，包括并不限于：外立面严重不平整、建筑主体多处漏水、室内严重渗透发霉，以及外墙大面积使用合同中未写明的EPS泡沫材料，“此类材料在小区未交付时已出现大面积的严重破损，安全度低，随时可能脱落，有安全风险。
关于EPS泡沫材料问题，阳洋表示，业主代表曾与开发商沟通，表明无论是售楼时公告还是售房合同，都注明“外墙饰面大面以外，局部的材质应为石材、金属线条、铝板”，并没有提及泡沫材料。“结果开发商说，没写不代表不能用。”
多次沟通无果后，11月20日，接近500名业主写了一封34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量问题的函》，控诉开发商存在大量质量问题、严重减配、偷工减料、欺诈销售等。
阳洋告诉界面新闻，11月底，业主们与开发商的谈判终于有了一些进展，开发商也给出一些承诺，但还没有最终确定，“还没签书面东西。”
12月6日，阳洋表示，“目前谈判组反馈，开发商同意做出一些改进，估计还要一两周才有最终消息，但也怕说得好，做得不好。”
时间拉回至2021年2月，上海开启当年首场土拍，融创联合建发以64.52亿元竞得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，溢价率36.15%。随后，该项目正是今日的“苏河望”， 为纯住宅项目，过会价格达10.16万元/平方米，将于今年12月末交房。
项目拿地时过高的价格，让后续开发面临不小的成本压力。
一位业主表示，我们看到了项目预算降低，偷工减料的内容，项目总投资、实际投资和开发成本账目也对不上。
根据建发股份财报数据，在2021年、2022年、2023年半年报中，列出的苏河望项目计划投资总额分别是80.44亿元、79.62亿元、79.33亿元。三次数据虽差别不大，但并不一致也能说明开发商在项目开发过程中对投资有调整。
更重要的是，2023年半年报显示，苏河望项目截至今年6月30日，预收收入总额为73.04亿元，但其开发成本的总投入已达到77.38亿元。业内认为，考虑到资金回收速度、资金成本等因素，待项目于今年底交付时，大概率会出现亏损。
上海项目遭遇维权，只是建发扩张“后遗症”的一个缩影。在全国其他城市，无论是一二线还是三四线，建发项目都存在被业主质疑质量问题的情况。如江苏太仓建发泱著业主就明确表示，“避雷建发！”
广西南宁五象建发印月的一名业主也表示，感觉被项目坑了，建议别买建发。
宁波建发春江悦门厅。（受访者供图）
宁波建发春江悦一名业主则告诉界面新闻，该项目减配降质严重，包括合同上18平方米的门厅也被缩小，室内装修也很差劲，有明显的偷工减料痕迹。
各地业主们反馈的这些质量问题，都期待开发商建发能采取实际行动，在合同规定范围内，满足业主们的合理诉求。
激进扩张
建发近期在各地爆发的质量问题，与其这两年大举拿地扩张规模相关。
自2021年下半年以来，全国多数民营房企都主动或被动地变得“理性”起来，不再随意投资，连万科都开始追求“活下去”，但自带闽系房企“爱拼才会赢”精神的建发却选择逆周期扩张。
2022年，建发已实现逆势突围。中指研究院数据显示，2022年建发以1673亿元的销售额位居行业第10名，首次成为TOP10房企，2021年的排名还是18位。
这家闽系国资房企的目标远不止于此，在2023年表现得更为凶猛。今年前11月，建发房产以1638.9亿元的销售额位居行业第八名，排在其后的是龙湖和金地；权益销售额1220.4亿元，超过绿城位居行业第七。
前11月房企销售业绩。数据来源：中指研究院
如果销售排行榜还不能完全看出建发的规模野心，那么高调拿地就显而易见了。
今年以来，建发已在公开市场拿下55宗土地，既涵盖北京、上海、杭州、苏州、成都、福州、厦门、温州、宁波、东莞、南京等一二线城市，也在漳州、龙岩、宁德、丽水等三四线城市加大布局。
基于此，今年拿地排行榜中的座次也经历了大幅调整。据中指研究院统计，今年前11月，建发房产权益拿地金额达到714亿元，晋升行业第三名，仅少于两大央企开发商保利和中海。
“没有规模就没有话语权”，这句话放在建发身上依然成立。除了要拿2000亿元货值的土地，建发管理层也明确提出今年要追求10%-20%的销售额增长。
前11月房企权益拿地金额。数据来源：中指研究院
按照今年的拿地体量，建发不出意外在2024年的房企销售榜上还会再进一步。
当冲规模作为集团策略，牵引各个经营决策，在一路高歌猛进的同时，对品质的要求和管理不一定能跟上扩张节奏，接连爆发项目质量问题也就不足为奇了。
对于建发执着冲击规模，业内也有不同看法。有房企内部人士向界面新闻表示，建发不积极拿地，就会面临没项目做的境地。这两年扩张太快，内部管理也没跟上，人员流动非常大。
也有房企人士认为，当前阶段确实是具有资金优势的国资房企做大的好时机，建发会发力是在意料之中，何况建发本身在地产行业就有一定积累。
福建一名业内人士告诉界面新闻，就建发而言，在福建还有足够的影响力，融资能力也强，相较绝大部分民营房企来说，当下综合优势明显。“在厦门也有出现项目维权，但维权的动机大多是房价跌了或配套没完全落实。”
近两年来，房地产市场下行，不少房企面临增收不增利，一些民营房企陷入流动性危机，就连头部房企也在公开债券市场出险，债务高筑，烂尾楼现象也时有出现，如期“交付”成了购房者最为关心的问题。
这或许也是许多购房者选择建发的原因，认为建发作为一家国资房企，交付必然能够保证。一名熟悉建发的业主表示，建发在福州做的基本都是中高端盘，目前交房还不错。
但走出福建后，建发的“福建大哥”光环褪去，想要在新的发展阶段取胜，品质一定是突围之道。
作为一家国资房企，建发在这两年行业保交付的大背景下，只完成基本的交楼显然不能让业主和投资者满意，应该要承担更多国企职责，保证有品质的交付，在行业下行背景下做出表率，只有这样才能配得上行业头部房企的称谓。
遗憾的是，建发还没开始重视这一点。
