家长们，在遭受双面煎熬。
一边为了娃娃入学的事情忙疯了。
看学区房，准备入学资料，给娃做思想工作……
另一边又要忍受网友的奇葩吐槽。
例如花几百万买学区房，却被迫上了几年网课。
我的朋友A，最近一边忙孩子的东西，一边自虐式刷微博，人都快麻了。
但TA的焦虑来源还不止这两个。
退而求其次，行吗？
A跟我吐槽，由于资金的限制，买不了一梯队的学区房，现在只能找二梯队的，但她一看到网上的各种言论就非常沮丧，毕竟二梯队也是上网课，教学质量还是无法保证，犹豫还要不要买二梯队的学区房？
别急，我们先来拆解一下TA的需求。
1）资金有限，能不能选二梯队的学区房？
答：当然能，这个没有必要勉强，而且的还要看“有限”到什么程度。
2）买入二梯队学区房，怎么买才不亏？
答：调整心态，捋一个适合自己的选房脉络，例如，自住优先-其次教育质量-最后投资。
3）教学环境变更，还有没有必要买学区房？
答：动态清零或会成为常态，网课不可避免，对于全市的学生来说，教学环境的变化一定会对孩子有影响，但学校的教学质量、师资、实力这些是确定的，过度思考教学环境这个问题，对孩子的发展并没有帮助。
A之所以焦虑，其实是没有理清自己的深层需求，这时候学会拆解问题，分清优先级才能够拨开迷雾。
当你的思想工作已经全部做好了，我们再进入下一个环节——选房。
二梯队学区房
可以挑，谨慎挑
现在，我们来分析一下二梯队学区房应该怎么选。
这里我先拿越秀区二梯队的学区房作为选房示例，大家可以根据自己的实际情况做相应调整。
首先，我们可以根据学校分布做一个简单的片区划分，明确区位。
在这里我将越秀二梯队学区房氛围，西、中、东三个板块。
地铁二号线以西，为西部板块，有朝天小学、旧部前小学，属于北京路商圈辐射板块。
东濠涌高架以东，地铁6号线以西，为中部板块，有中星小学、华侨外国语小学、黄花小学、东川路小学，初代CBD辐射区域，有老东山教育资源积累。
接着是地铁6号线以东，天河路以西，为东部板块，有水荫路小学、育才小学、铁一小学，位于越秀东部，靠近天河。
接下来，可以根据相应的片区，整理出价格，选择适合的房源。
西部板块
The West
朝天小学
朝天小学前身是清朝政府于同治三年（1864年）创办的广州同文馆，可以说是历史比较悠久的学校。
其位于北京路辐射板块，目前分开两个校区，直线距离大约在400米左右，不算太远。
配套方面相对完善，地铁1号线西门口站、公园前站，临近北京路商圈，商业综合体多，日常生活需求可以满足。
朝天小学学区房以散盘为主，楼梯房占比高，单价在4.8-6.5万/平之间，一房一厅在总价能控制在200万以内，两房一厅的总价可以控制在300万左右。
资料来源：贝壳
旧部前小学
旧部前小学前身是天主教教会1921年创办的私立日新学校，建校超过百年。
这几年它经历了不少合并，最新一次在2021年，对象是越秀区惠福西路小学，合并也意味着旧部前小学招生片区进一步扩大，利于家长淘笋。
在配套方面旧部前小学学区房临近地铁6号线，属于北京路商圈辐射范围，配套齐全。
不过旧部前小学的学区房以散盘居多，物业基本是大院管理为主，单价约在2-4.3万/平左右。
总价150以下还能淘到部分一房一厅的二手盘，虽然户型设计会有点过时，后期需要作比较多的调整，不过配套比较充足，适合目前资金有限的刚需上车。
资料来源：贝壳
西部片区坐拥北京路商圈，配套完善，不用担心日常所需，自住比较方便。
但考虑到两所学校的学区房都位于越秀西部，而且是属于二梯队学区房，增值方面可能会弱于东部。
加上散盘多，楼龄较大，基本超过20年，一定程度上会影响未来的行情，建议自住刚需上车，投资的话需要再考虑一下。
中部板块
The Middle
东川路小学
东川路小学创校超过110年，也是老广们比较认可的学校之一。
学校附近的学区房配套比较全面，附近有地铁1号线烈士陵园站，中华广场、流行前线等商业体。
资料来源：贝壳
选择上可以留意一下东川大厦，毕竟楼龄还没有超过20年，目前价格在500-600万左右，相对适合置换客户，房子是全明的，就是户型有点奇葩，后续需要做相应调整。
资料来源：贝壳
东川路91号大院，曾经是医院干部宿舍，虽然是楼龄比较老，但户型方正，使用率高，总价大约在600-700万左右。
资料来源：贝壳
华侨外国语学校
华侨外国语小学创办于1955年，是全国第一所由华侨捐资建立的学校，目前有两个校区，华侨新村校区为高年级生所用，淘金校区为低年级生所用。
值得一提的是华侨外国语学校是公办九年一贯制外语特色学校，有一定的直升机会。
该学校的区位房配套比较优越，靠近丽柏广场，新大新百货，附近也有地铁五号线淘金站。
如果资金比较充足，可以选择在华侨新村淘淘心仪房源，华侨新村是一个大盘，居住环境相对舒适。
资料来源：贝壳
目前华侨新村两到三房的均价在600-700万左右，部分一房一厅更可以做到200万以下。
中星小学
中星小学是以往东山区四所省一级小学之一，是当时广州市早期的小区配套小学（资料来源：百度百科），其分为两个区，北校区在正平南街附近，供低年级生就读，东校区在黄花岗公园附近，供高年级生就读。
该片区的学区房临近地铁6号线黄花岗站，出入自驾依靠恒福路、淘金路等主干道，虽然附近大型商业体不多，但比较靠近麓湖公园，居住氛围相对舒适。
资料来源：贝壳
另外，中星小学学区房比较出名的有恒福阁、华侨乐园等，另外部分散盘的户型也比较方正。总价约400-700万的区间浮动，值得淘一淘。
资料来源：贝壳
黄花小学
本身为公立省一级学校（资料来源：百度百科），公立初中派位有七中、广大附中、广大实验、东风实验中学等，也是比较值得考虑的二梯队学区房。
附近区位房配套有地铁6号线黄花岗站，5号线以及6号线交汇点区庄站，临近主干道环市东路，出入方便。
目前两房的总价在400万-650万这个区间之内，少部分四房大户型总价在900万以上。还有一些一房的学位壳，总价在300万+这个区间内，这个价格值不值得买就见仁见智了。
资料来源：贝壳
中部板块的学区房一般都在老东山区域，作为前教育强区，老东山有一定前期积累。
另外，在这里可以用一梯队两房的价格买二梯队学区房，性价比相对较高，置换且资金相对充足的买家可以尝试在这里淘笋。
东部板块
The East
水荫路小学
1995年成立，已经有近27年历史，目前有两个校区，一到三年级是旧校区，四到六年级是在东山一品的校区，校区相隔不远，直线相隔约200多米。
水荫路小学学区房配套也比较全面，大部分都临近广州大道中主干道，交通方便，商业配套方面可以蹭蹭天河的综合体，例如佳兆业广场、时代广场等。
另外，水荫路小学学区房经常被认为是东风东小学学区房的“平替”，散盘多数分布在水荫路、云鹤南街，大院管理的比较多，价格差比较大，总价在300-700万。
资料来源：贝壳
广州市越秀区育才学校
创建于1920年，是一所比较知名的百年老校，大家要注意，这一所是公办学校，和二沙岛上的广州市育才实验学校是不一样的，另外育才学校或有摇号直升育才中学的名额，这一点也值得家长们留意。
在配套上，育才学校的学区房也比较完善，交通上临近主干道东风东路，内环路，出行便捷。
房源多分布在水均岗，梅东路，福今路以及东风东路。
片区以散盘为主，大多数是两房产品，总价在400万以上。
资料来源：贝壳
铁一小学
广州市越秀区铁一小学，成立于1952年，广东省一级学校。小升初有机会直升到铁一中学，名额大概有80个，需要摇号，电脑派位对囗七中、十六中、培正中学、省实等，加上铁一小学校区只有一个，高低年级不用更换校区，省去了麻烦。
交通配套方面，临近五号线杨箕站，中山一路主干道，出行方便，该片区底商比较多，如果想去大型的商业综合体，可以到珠江新城或者天河北。
学区房房源也比较多，大多集中在共和路、中山一路，三房总价大概在700-800万，两房在400-600万之间。
资料来源：贝壳
当然，如果不太介意20+年的楼龄，总价400万以下的两房产品也是有的，但选择面当然会少一点，而且竞争也会大一点。
资料来源：贝壳
东部板块由于靠近天河，房源相对西部以及中部的价格都会高一点。
一般来说，总价600万+才能入手90平以上三房的房源，但正是由于它靠近天河，片区内的学区房比较受市场认可，转手的机会也相对大一点。
课后总结
在选房的时候我一直坚持运用这个策略——从大到小，从浅入深。
当你无法判断哪一所学校才是你的dream school，不妨先将他们列出来，做区域划分。
根据不同区域，有针对性地选择适合自己的“主战场”，再根据自己的额度做筛选。
譬如你比较喜欢老城区烟火气，但只有200-300来万，那么可以先在中西部板块淘淘笋，再譬如你有600万以上的资金，那么可以往中部和东部板块看一看。
另外，我个人是比较赞同到线下走动的，毕竟我自己就是这样的体验派。
在空闲的时候我会去这些片区（实际上也可以顺便逛逛逛和吃吃吃），感受一下最真实的生活氛围。
毕竟只有你自己才知道自己想要怎样的生活，而直接到现场去体验正是成本最低的方法之一了。
一步步细化之后，很多问题都会逐渐明晰，也能减少焦虑。
这里的学区房好狠，一年过去，还涨了超30%！
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